Sinais de alerta em contratos de compra e venda: cláusulas que podem te colocar em risco

Por que ler (e entender) o contrato é tão importante

Muitas pessoas compram imóveis acreditando que o contrato padrão da construtora ou do corretor é “seguro”. Mas a verdade é que a maioria dos contratos de compra e venda contém cláusulas desequilibradas, que favorecem apenas uma das partes. Uma simples linha mal redigida pode gerar prejuízos financeiros, perda de prazos e até a impossibilidade de registrar o imóvel.

Por isso, o olhar jurídico profissional é o que garante que o documento esteja de acordo com a lei e com os interesses do comprador.

Cláusulas de risco mais comuns

1. Cláusula de tolerância no prazo de entrega

Alguns contratos preveem “tolerância” de 180 dias, mas outras estendem indevidamente esse prazo sem limite claro. O risco: a construtora pode atrasar muito mais do que o previsto e ainda alegar que o contrato permite. O correto: o prazo de tolerância deve ser limitado e justificado.

2. Juros e correções abusivas

Algumas incorporadoras aplicam índices de reajuste indevidos (IGP-M, INCC) sem previsão contratual clara. O risco: o valor final do imóvel pode subir muito acima do combinado. O correto: o contrato deve indicar qual índice será usado, quando e sobre qual base.

3. Cláusulas de desistência com retenção excessiva

É comum o contrato prever retenção de 30%, 40% ou até mais em caso de desistência. O risco: o comprador perde parte considerável do que já pagou. O correto: o percentual deve respeitar limites legais e decisões judiciais (geralmente até 25%).

4. Obrigações desproporcionais

Muitos contratos impõem ao comprador a obrigação de pagar taxas cartorárias, ITBI, juros de obra e condomínio antes da entrega. O risco: o consumidor paga por algo que ainda não recebeu. O correto: o contrato deve dividir responsabilidades de forma equilibrada.

5. Cláusulas sem previsão de multa para o vendedor

Se o contrato prevê multa apenas para o comprador, há desequilíbrio. O risco: a construtora pode atrasar ou descumprir o contrato sem punição. O correto: deve haver multa proporcional para ambas as partes.

Exemplo prático

Tatiane comprou um apartamento na planta e, ao atrasar um mês de parcela, teve o contrato rescindido com retenção de 40% do valor pago. Ao procurar um advogado, descobriu que a cláusula era abusiva e ilegal. Ingressou com ação judicial e recuperou boa parte do valor perdido.

Como o advogado imobiliário atua

• Analisa todas as cláusulas do contrato antes da assinatura;

• Indica ajustes e correções para equilibrar os direitos e deveres;

• Identifica cláusulas nulas ou abusivas;

• Garante que o comprador tenha segurança jurídica em cada etapa da negociação.
  

Conclusão

Um contrato mal elaborado pode transformar um sonho em dor de cabeça. Com a análise preventiva feita por um advogado imobiliário, é possível evitar cláusulas abusivas, garantir equilíbrio e assegurar que a compra seja realmente segura. Ler o contrato é importante — mas entendê-lo juridicamente é essencial.