Imóvel irregular no inventário: o que fazer quando o bem não tem escritura ou matrícula

O problema mais comum em inventários familiares

Durante o inventário, é comum descobrir que o imóvel deixado pelo falecido não tem escritura pública ou sequer possui matrícula registrada em cartório.Nesses casos, o bem existe fisicamente, mas não juridicamente — e isso impede que ele seja partilhado, vendido ou transmitido aos herdeiros.

Por que o imóvel sem escritura não pode ser inventariado imediatamente?

O inventário só pode incluir bens com propriedade comprovada. Se o falecido nunca teve a escritura registrada, o imóvel não está legalmente em seu nome, e, portanto, não há como fazer a transferência direta aos herdeiros.

Como resolver a situação de imóvel irregular no inventário

1. Regularização prévia do imóvel

Antes de prosseguir com a partilha, o advogado analisa a origem da posse e define o melhor caminho jurídico:

• Usucapião judicial ou extrajudicial, se o falecido possuía o imóvel há anos;

• Compra direta com a Terracap, se o lote é público no DF;

• Formalização de contrato particular em escritura pública, se há documentos de compra e venda não registrados.

  
  

2. Inclusão no inventário

Com o imóvel regularizado e em nome do falecido, o advogado providencia a inclusão formal no inventário — judicial ou extrajudicial.Assim, ele passa a constar oficialmente como bem a ser partilhado.

3. Partilha e registro

Após o cálculo do ITCMD e a conclusão da partilha, o imóvel é registrado em nome dos herdeiros com matrícula própria no cartório de registro de imóveis.

Exemplo prático

Dona Maria faleceu deixando uma casa em Arniqueira comprada por contrato de gaveta em 2004. O imóvel nunca teve escritura e não podia ser inventariado. O advogado entrou com ação de usucapião judicial, obteve a sentença reconhecendo a propriedade e, só então, pôde incluir o bem no inventário e transferir aos filhos.

Como o advogado atua nesses casos

• Analisa a cadeia dominial e a origem da posse;

• Escolhe o instrumento jurídico adequado (usucapião, regularização fundiária, escritura);

• Realiza a comunicação entre cartórios e órgãos públicos;

• Integra o processo de regularização ao inventário, até o registro final no nome dos herdeiros.
  

Conclusão

Quando o imóvel é irregular, o inventário não pode avançar, mas isso não significa que a família vai perder o bem. Com o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário e sucessório, é possível regularizar a situação, reconhecer a propriedade e concluir o inventário com total segurança jurídica. O segredo está em agir antes de tentar partilhar, garantindo que o imóvel exista legalmente para depois ser transferido aos herdeiros.