Imóvel com dívida de IPTU ou condomínio: posso comprar com segurança?

O perigo de comprar um imóvel com pendências

A compra de um imóvel é um grande investimento e, muitas vezes, o comprador se depara com ofertas atrativas de imóveis “com pequenas dívidas” de IPTU ou condomínio. Mas é aí que mora o perigo: essas dívidas podem acompanhar o imóvel, e não o antigo dono. Sem a devida análise, o comprador pode herdar débitos e até responder judicialmente por algo que não contraiu.

Dívidas de IPTU: o que diz a lei

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) tem natureza “propter rem”, ou seja, está vinculado ao próprio imóvel, e não à pessoa.Isso significa que, se houver dívida de IPTU, o novo proprietário pode ser cobrado, mesmo que a inadimplência seja do antigo dono.

Dívidas de condomínio: o mesmo princípio

A jurisprudência é pacífica: a dívida condominial também acompanha o imóvel. O artigo 1.345 do Código Civil é claro:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Ou seja: ao comprar um apartamento com condomínio atrasado, você assume a dívida automaticamente, mesmo que o contrato diga o contrário.

Como comprar um imóvel com segurança

Antes de fechar o negócio, o ideal é fazer uma análise jurídica completa, conduzida por um advogado imobiliário. Os passos básicos são:

1. Solicitar a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro;

2. Pedir certidões negativas de débitos municipais (IPTU, ISS, taxas urbanas);

3. Exigir declaração atualizada do síndico ou administradora sobre o condomínio;

4. Verificar ações judiciais contra o vendedor;

5. Formalizar cláusula contratual de responsabilidade pelas dívidas (com retenção no preço, se necessário).

   
   

Exemplo prático

Paulo comprou um apartamento em Águas Claras com um “pequeno débito” de condomínio que o vendedor prometeu quitar.Após a transferência, o condomínio ajuizou cobrança e penhorou o imóvel. Com assessoria jurídica, Paulo conseguiu negociar o débito, mas acabou pagando R$ 8 mil em dívidas que não eram dele. Se tivesse feito a análise preventiva, poderia ter evitado o prejuízo.

O que o advogado faz nessa etapa

• Levanta certidões e documentos oficiais;

• Analisa a situação jurídica e fiscal do imóvel;

• Identifica riscos ocultos na matrícula e no contrato;

• Redige cláusulas de proteção no instrumento de compra e venda;

• Negocia retenções ou descontos quando há dívidas pendentes.

  
  

Conclusão

Comprar imóvel com dívida é possível, mas nunca sem orientação jurídica. Tanto o IPTU quanto o condomínio podem gerar penhora e perda do bem, mesmo para quem acabou de comprar. Com o acompanhamento de um advogado imobiliário especializado, é possível avaliar riscos, negociar condições seguras e garantir que o imóvel chegue ao comprador livre de dívidas e surpresas.