Contrato de gaveta: como regularizar e transformar em escritura definitiva

Por que o contrato de gaveta não garante a propriedade?

O contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda feito sem escritura pública e sem registro no cartório de imóveis. Ele pode provar que houve negociação, mas não transfere a propriedade. Enquanto não houver registro, o imóvel continua legalmente em nome do vendedor — mesmo que o comprador já tenha quitado tudo. Isso gera insegurança, risco jurídico e impossibilita a venda futura.

Quais são os riscos de permanecer apenas com o contrato de gaveta?

1. O imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono

Como legalmente ele ainda é o proprietário, dívidas fiscais, bancárias ou trabalhistas podem recair sobre o imóvel.

2. O vendedor pode vender o imóvel para outra pessoa

Como não há registro, é muito difícil impedir uma venda dupla.

3. Não é possível financiar, vender ou doar o imóvel

Contratos de gaveta não são aceitos por bancos e cartórios.

4. Problemas em caso de falecimento do vendedor

Se o vendedor morrer, o imóvel entra em inventário — e o comprador pode ficar preso ao processo.

Como regularizar um contrato de gaveta e obter a escritura definitiva

1. Análise da matrícula do imóvel

O advogado verifica se o vendedor ainda é o titular e identifica pendências:

• penhoras,

• alienação fiduciária,

• hipotecas,

• indisponibilidades,

• irregularidades do lote.
  

2. Verificação da cadeia dominial

Em muitos casos, o vendedor também comprou por contrato de gaveta exigindo regularização múltipla.

3. Definição do caminho jurídico adequado

O advogado identifica qual instrumento deve ser usado para regularizar:

a) Escritura pública e registro

Quando o vendedor está disponível e o imóvel está regular.

b) Adjudicação compulsória

Quando o vendedor sumiu, faleceu ou se recusa a assinar.

c) Usucapião judicial ou extrajudicial

Quando o comprador possui o imóvel há muitos anos e atende aos requisitos legais.

d) Regularização pela Terracap (no DF)

Para imóveis em áreas públicas do Distrito Federal.

4. Lavratura da escritura pública

Com toda regularização feita, o comprador assina a escritura no cartório de notas.

5. Registro no cartório de imóveis

Somente depois do registro o comprador se torna proprietário de fato e de direito.

Exemplo prático

Ana comprou uma casa em Samambaia por contrato de gaveta há 10 anos. O vendedor sumiu, e ela não tinha como transferir o imóvel. Com ajuda de um advogado imobiliário, entrou com adjudicação compulsória, obteve sentença favorável e conseguiu registrar a propriedade em seu nome, eliminando o risco de perder o imóvel.

Por que o advogado é indispensável nesses casos

O processo de regularização depende de análise técnica que envolve:

• matrícula e cadeia dominial;

• escolha do instrumento jurídico correto;

• solução de pendências fiscais e cartorárias;

• contatos com tabelionatos, cartórios e órgãos públicos;

• prevenção de riscos e fraudes.

Um erro pode travar o processo e gerar prejuízo irreversível.

Conclusão

O contrato de gaveta é apenas um documento inicial, ele não torna o comprador dono do imóvel. A regularização por meio de escritura e registro é o único caminho para garantir segurança jurídica, valorização e tranquilidade. Com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário, é possível transformar contratos antigos e frágeis em propriedade definitiva, reconhecida pelo cartório e protegida pela lei.