Imóvel com contrato particular: como transformar em escritura pública e registrar em cartório

Por que o contrato particular não garante a propriedade?

Muita gente compra um imóvel com um contrato de compra e venda particular (o famoso “contrato de gaveta”) acreditando que isso já garante a posse definitiva. Na prática, o contrato só prova a negociação entre as partes — ele não transfere a propriedade, nem dá segurança jurídica plena.

Enquanto o imóvel não estiver escriturado e registrado em cartório, o comprador ainda não é o dono legal.

Os riscos de permanecer apenas com o contrato

• O vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa;

• O comprador não pode financiar, vender ou doar o bem;

• O imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono;

• Em caso de falecimento do vendedor, a transferência se complica.

Como transformar o contrato em escritura pública

1. Verifique a matrícula do imóvel

Antes de tudo, o advogado analisa se o imóvel está regular no cartório de registro e livre de ônus reais (penhoras, hipotecas, alienações).

2. Solicite a escritura pública em cartório

Com toda a documentação regular, o comprador e o vendedor comparecem ao cartório de notas para lavrar a escritura pública de compra e venda.

3. Registre a escritura no cartório de imóveis

Após lavrada, a escritura precisa ser registrada na matrícula — é essa etapa que transforma a transação em propriedade legal.

Quando o contrato não pode ser escriturado imediatamente

• O vendedor não é o titular registrado (caso de contrato de gaveta anterior);

• O imóvel não tem matrícula individualizada;

• Existe dívida ativa de IPTU ou pendências fiscais;

• O terreno está em área pública da Terracap e precisa de regularização prévia.

Nesses casos, o advogado identifica o instrumento jurídico mais adequado: regularização fundiária, compra direta ou usucapião.

Exemplo prático

Ricardo comprou uma casa em Samambaia por contrato particular em 2016.Quando tentou escriturar, descobriu que o imóvel estava em nome do antigo dono, falecido. Com o auxílio de um advogado imobiliário, regularizou a matrícula, quitou o ITBI e conseguiu registrar a escritura definitiva em seu nome.

Como o advogado atua nesse processo

• Analisa o contrato e a cadeia dominial;

• Levanta certidões e documentos cartorários;

• Negocia a lavratura da escritura com o vendedor;

• Elabora requerimentos, ITBI e acompanhamento no registro;

• Resolve pendências legais e tributárias.
  

Conclusão

O contrato particular é o início da negociação, mas só a escritura e o registro garantem a propriedade plena. Com orientação jurídica especializada, é possível transformar o contrato em escritura pública e eliminar qualquer risco de perda do imóvel. Esse é o passo que separa o comprador comum do verdadeiro proprietário.