Contrato de promessa de compra e venda: o que ele garante (e o que não garante)

O que é a promessa de compra e venda?

A promessa (ou compromisso) de compra e venda é o contrato que formaliza a intenção de vender e comprar um imóvel. Ele define preço, prazos, condições e responsabilidades entre comprador e vendedor mas não transfere a propriedade.

Enquanto não houver escritura pública e registro na matrícula, o comprador não é dono de fato, apenas titular de um direito contratual.

O que a promessa de compra e venda garante?

1. Direito ao negócio celebrado

O vendedor se compromete a vender o imóvel pelas condições estabelecidas no contrato.O comprador, por sua vez, garante o pagamento conforme acordado.

2. Direito de exigir o cumprimento

Se o vendedor desistir após assinar, o comprador pode:

• exigir judicialmente o cumprimento do contrato (adjudicação compulsória);

• pedir indenização por perdas e danos.
  

3. Garantia contra venda dupla

Com o contrato registrado (averbado) na matrícula, o imóvel não pode ser vendido para outra pessoa.

4. Segurança nas condições de pagamento

O contrato define prazos, índices de correção e multas — evitando alterações unilaterais.

E o que a promessa de compra e venda NÃO garante?

1. Não garante a propriedade

Sem escritura e registro, o comprador não é dono do imóvel, apenas possuidor de um direito.

2. Não impede que o imóvel seja penhorado

Se o vendedor tiver dívidas, o imóvel pode sofrer penhora especialmente se o contrato não estiver registrado no cartório.

3. Não garante registro se houver pendências

Se houver:

• débitos de IPTU,

• dívidas de condomínio,

• hipotecas,

• alienação fiduciária,

• irregularidades construtivas,o cartório pode recusar o registro.
  

4. Não substitui escritura pública

A promessa nunca substitui a escritura, que é o único documento aceito pelo cartório para transferir a propriedade.

Quando registrar a promessa no cartório?

Registrar o contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel é a maneira mais segura de garantir:

• prioridade na compra;

• proteção contra terceiros;

• força jurídica reforçada.

Sem o registro, o contrato vale apenas “entre as partes” — o que é muito mais frágil.

Exemplo prático

Rafael assinou contrato de promessa de compra e venda de um lote em Sobradinho. Meses depois, descobriu que o vendedor estava negociando o mesmo lote com outra pessoa. Como o contrato não estava registrado, Rafael teve que entrar na Justiça para proteger o negócio. Se tivesse registrado a promessa na matrícula, a venda dupla seria impossível.

Como o advogado atua nessa etapa

• Analisa cláusulas de risco e corrige desequilíbrios;

• Verifica a situação jurídica da matrícula do imóvel;

• Confere legitimidade do vendedor;

• Garante que o contrato possa ser registrado sem pendências;

• Protege o comprador contra fraudes e perdas financeiras.
  

Conclusão

A promessa de compra e venda é um passo importante na negociação imobiliária, mas não garante a propriedade por si só. Para ter segurança total, o comprador precisa:

1. assinar um contrato bem elaborado;

2. registrar a promessa no cartório, quando possível;

3. posteriormente, lavrar a escritura e registrá-la na matrícula.
   

Com a atuação de um advogado imobiliário especializado, todo esse processo ocorre de forma segura, transparente e livre de riscos jurídicos.