Adjudicação compulsória: como regularizar um imóvel quando o vendedor desaparece ou se recusa a assinar a escritura

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial que permite ao comprador obter a propriedade do imóvel, mesmo que o vendedor se recuse a assinar a escritura ou esteja impossibilitado de fazê-lo. É o instrumento jurídico usado quando o comprador já pagou o imóvel, tem documentos que comprovam o negócio, mas não consegue registrar a propriedade.

Na prática: a Justiça substitui a assinatura do vendedor; o juiz determina o registro do imóvel diretamente no nome do comprador.

Quando a adjudicação compulsória é necessária?

1. O vendedor desapareceu ou mudou de cidade

Muito comum em contratos antigos ou de “gaveta”.

2. O vendedor se recusa a assinar a escritura

Geralmente porque está com problemas fiscais, disputas familiares ou quer renegociar o valor.

3. O vendedor faleceu e não houve inventário

Se os herdeiros não resolvem a situação, a adjudicação judicial pode ser o caminho.

4. Há contrato, recibos ou provas de pagamento, mas não há transferência

Isso ocorre em compras informais muito comuns no DF.

Quais documentos são necessários?

O advogado reúne e comprova que o comprador:

• pagou integralmente o imóvel;

• possui contrato, recibos ou comprovantes;

• cumpriu suas obrigações;

• tentou resolver amigavelmente.

Quanto mais provas houver, mais rápido o juiz decide.

Como funciona o processo de adjudicação compulsória?

1. Análise da matrícula do imóvel

O advogado verifica a titularidade, possíveis penhoras e a cadeia dominial.

2. Reunião das provas de compra e pagamento

Contratos, recibos, prints, mensagens, depósitos, cartas. Tudo conta.

3. Ação judicial

O advogado ingressa com a ação pedindo a adjudicação.

4. Sentença judicial

O juiz confirma o direito do comprador e determina a transferência.

5. Registro no cartório

Com a sentença, o comprador registra o imóvel em seu nome, sem precisar do vendedor.

Exemplo prático

Marcelo comprou uma casa em Taguatinga por contrato particular e quitou tudo. Na hora de transferir, o vendedor sumiu e não atendia mais ligações. Com a adjudicação compulsória, o advogado obteve sentença que substituiu a assinatura do vendedor e o cartório registrou o imóvel diretamente no nome de Marcelo.

Em 60 dias, tudo foi resolvido.

A adjudicação compulsória pode ser feita em cartório?

Sim! Desde 2022, existe a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no cartório mas apenas se não houver disputa ou pendências. Se houver qualquer irregularidade, o procedimento volta para a via judicial.

Como o advogado ajuda nesse processo

• Analisa o histórico jurídico do imóvel;

• Reúne provas para acelerar a ação;

• Envia notificações ao vendedor;

• Entra com a ação judicial adequada;

• Garante que o cartório registre a sentença corretamente;

• Resolve eventuais pendências de matrícula ou cadeia dominial.
  

Conclusão

A adjudicação compulsória é a solução ideal para quem comprou um imóvel, pagou por ele e agora não consegue a escritura. Com o apoio de um advogado imobiliário experiente, o comprador transforma um negócio travado em propriedade legal, mesmo sem a assinatura do vendedor.

É a forma mais segura de garantir o direito ao imóvel e regularizar o patrimônio de maneira definitiva.